租赁场地、变更用途或改造时的消防（PCCC）：各方负责哪些事项

经营店铺、办公室或车间的企业，常会问同一个问题：消防（PCCC）由谁负责，房东还是承租方？接着，当他们改变场地用途或隔出房间时，下一个问题是是否需要重新办理手续。在签订合同前把答案弄清楚，可以避免企业开业后再返工。

快速回答：

• 消防职责取决于角色，而非场地的所有权或租赁关系。 现有场所的负责人负责组织实施并维持场所的安全条件；投资人和建筑所有人负责审核、施工和验收。租赁合同应清楚写明各方职责。
• 变更用途或改造若影响消防安全条件，应审核的建筑须先调整设计并重新审核，之后才能施工。
• 施工许可与消防设计审核是两回事，但对部分建筑而言二者会一并办理。

租赁商业场地：各方负责哪些消防事项？

《防火、灭火与救援法》第55/2024/QH15号（以下简称第55/2024号法）不以“房东”或“承租方”划分责任，而是按各方与建筑及现有场所的角色划分。

场所负责人是依法负责组织实施并维持场所消防安全条件的人，包括场所的法定代表人或直接受委托管理场所的人（第2条第11款）。企业租赁场地并在其中经营时，这一角色通常由承租方承担。第55/2024号法第8条第3款规定场所负责人的主要任务如下：

• 对其管理范围内的人员开展消防宣传、培训和业务培养。
• 在场所内组建消防和救援队伍，或指定人员承担相应任务。
• 发布消防内部规章；编制并演练灭火方案。
• 决定配备并保持消防设备的使用功能。
• 编制和管理消防档案；申报并更新消防数据。

投资人和建筑所有人须在审核、施工、监理和验收中落实消防要求（第8条第5款）。他们组织验收并对验收结果负责（第18条第1、3款）。建筑交付使用时，投资人须向管理、运营单位提供已审核的设计资料和消防验收记录（第105/2025/NĐ-CP号议定第12条第1款e项）。

用于出租的住宅（包括住宅与经营相结合的情形）适用第55/2024号法第8条第8款的单独规定。出租人须宣传、督促并提醒承租人遵守消防规定。承租人的职责与直接使用住宅的家庭户相似，但双方另有约定的除外。若住宅同时用于生产经营，承租人还须依第21条保证消防安全条件，包括标志牌、指示牌，以及将存放易燃易爆商品的经营区域与居住区域隔开的措施。

由于法律允许双方另行约定，最好的做法是在租赁合同中明确列出各方的消防职责。

变更用途或改造：何时须重新审核设计？

接手现有场地的企业常忽略这一点：地址相同，但用途已不同于原设计。

第55/2024号法第17条第2款规定，对于须审核消防设计的建筑，若在使用过程中变更用途或改造，并影响消防安全条件，则须调整设计并重新审核。第17条第3款补充：只有取得专业主管机关的书面审核批复后，才能施工或改造。

第105/2025/NĐ-CP号议定（以下简称第105号议定）列出了须重新审核的具体情形（第6条第4款）：

• 位置或建筑面积变化，导致与其他对象的消防间距缩小。
• 减小供消防使用的道路、停车场尺寸，改变消防车的通行能力。
• 降低建筑或防火分区的耐火等级。
• 增加楼层数；增加建筑面积，导致防火分区划分方案改变。
• 改变疏散楼梯的类型、位置；减少疏散通道数量。
• 改变建筑内部主要功能区的划分。
• 增设排烟或防烟系统，或改变排烟方案。

租赁场地时常见的情形及需考虑的要点如下：

最后一列是需要考虑的要点，而非确定需要重新审核的结论。结论取决于建筑是否属于应审核的范围，以及具体变更是否落入第105号议定第6条第4款。对于不属于国家审核范围的建筑，投资人或建筑所有人仍可能需要自行审核部分内容（第17条第1款đ项），且场所在整个经营期间都须保持消防安全条件。

施工许可与消防设计审核：有何区别？

一种常见误解是：取得施工许可后，消防部分也就完成了。二者实为两回事：

• 施工许可依据建设法律办理。
• 消防设计审核审查的内容包括消防间距、消防车通道和停车场、疏散通道、耐火等级、防火分区划分及排烟措施（第105号议定第6条第2款）。

第55/2024号法根据建筑类型，将消防设计审核分配给多个主体：投资决定机关、建设专业主管部门、检验机关、公安消防机关，以及投资人或建筑所有人（第17条第1款）。对于第105号议定附录III所列建筑，可行性研究报告由建设专业主管部门审核，消防设计审核并入该程序（第105号议定第6条第1款，经第347/2026/NĐ-CP号议定第12条修改）。自2026年9月15日起，附录III已由第347/2026/NĐ-CP号议定所附的新附录替换。

进行改造、增加楼层或变更用途时，应同时核查两方面：建设法律管辖的部分，以及消防设计审核部分，而不能只看其中一方。

签订租约前，应核查哪些事项？

场所的消防文件清单列于第105号议定第4条第1款。签约前，承租方应要求查看与建筑相关的以下事项：

1. 消防设计审核文件；若建筑属于应审核的范围，则为审核批复，或按此前规定签发的设计认可文件、批准文件（第4条第1款c项，经第347/2026/NĐ-CP号议定第11条修改）。
2. 验收记录：与消防相关的已完成工程或事项的验收记录。
3. 竣工图：对于须审核的建筑，消防系统和事项的竣工图（第4条第1款k项）。
4. 已审核的用途是否与拟经营的业务范围相符。
5. 消防设备和系统的现状：是否仍能运行，以及由谁负责维护公共系统。

缺少这些文件不意味着场地无法承租，但须事先知道由谁补充、费用由谁承担、以及何时完成。

租赁合同中应如何约定消防事项？

与其笼统写“按法律规定进行消防”，合同应包括：

• 交付时的消防状况： 现有哪些文件，已安装哪些系统，已审核的用途是否有记录。
• 若因承租方变更用途、隔出房间或增设设备而需要重新审核或改造，由谁承担费用。
• 公共系统与承租方专用设备的维护分工。
• 事前通知程序： 施工前须通知，若可能影响结构、疏散通道或公共系统。
• 联络人： 负责检查来访，并向承租方提供建筑相关文件。

这些约定能让双方明确职责和费用，也让承租方取得按规定编制场所消防档案所需的文件。

Thái Tín提供什么支持

Thái Tín是准备租赁新场地、变更场地用途或迁移经营地点的企业的协调枢纽。我们接收信息，与企业一起审阅场地的消防文件，并联系具备资质的消防咨询机构和设计单位处理专业工作：

• 对照拟定用途审阅场地的消防文件，指出在签订租约或改造之前须明确的事项。
• 联系消防咨询机构，确定是否需要重新审核，并在需要时准备材料。
• 在企业迁入新场地时，协调注册总部地址或经营地址的变更手续。

费用包括咨询机构的服务费（按实际工作量计）以及第三方费用（如有）。审阅场地文件后再报价。请通过联系页面发送场地信息（地址、现有用途、拟经营业务范围、现有的消防文件），或查看按企业生命周期划分的服务。

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