임차, 용도 변경, 개조 시 소방(PCCC): 누가 무엇을 맡는가

점포, 사무실 또는 작업장을 임차하는 기업들은 흔히 같은 질문을 합니다. 소방(PCCC)은 임대인과 임차인 중 누가 맡는가? 그리고 부동산의 용도를 바꾸거나 방을 나눌 때는 서류를 다시 만들어야 하는가? 사업을 시작한 뒤에 고치는 일을 피하려면 계약 전에 이 답을 정확히 알아 두어야 합니다.

간단 답변:

• 소방 책임은 소유 여부나 임차 여부가 아니라 역할에 따릅니다. 운영 중인 시설의 책임자는 현장의 안전 조건을 유지하고 이행을 조직할 책임이 있습니다. 투자자와 건축물 소유자는 심사, 시공, 검수를 맡습니다. 임대차 계약에는 각 당사자의 책임을 분명히 적어야 합니다.
• 용도를 변경하거나 개조하여 소방 안전 조건에 영향을 주면, 심사 대상 건축물은 설계를 조정하고 공사 전에 재심사를 받아야 합니다.
• 건축 허가와 소방 설계 심사는 서로 다른 사안이지만, 일부 건축물에서는 두 절차가 함께 처리됩니다.

상업용 부동산 임차: 누가 어떤 소방 업무를 맡는가?

소방·구조·구난법 제55/2024/QH15호(이하 55/2024법)는 책임을 ‘임대인’과 ‘임차인’으로 나누지 않고, 건축물과 운영 중인 시설에 대한 각 당사자의 역할에 따라 나눕니다.

시설 책임자는 시설의 소방 안전 조건을 이행하고 유지할 법적 책임을 지는 사람입니다. 시설의 법정대리인 또는 시설 관리를 직접 위임받은 사람을 포함합니다(제2조 제11항). 기업이 부동산을 임차하여 그곳에서 영업하는 경우, 이 역할은 보통 임차인이 맡습니다. 55/2024법 제8조 제3항은 시설 책임자의 주요 업무를 다음과 같이 정합니다.

• 관리 대상 인원에 대한 소방 홍보, 교육, 업무 역량 강화.
• 시설 내 소방·구조 팀 구성, 또는 해당 업무를 담당할 사람 지정.
• 소방 내부 규정 발행, 화재 진압 계획 수립 및 훈련.
• 소방 장비의 배치 결정 및 기능 유지.
• 소방 기록 작성·관리, 소방 데이터 신고 및 갱신.

투자자와 건축물 소유자는 심사, 시공, 감리, 검수 과정에서 소방 요건을 이행해야 합니다(제8조 제5항). 이들은 검수를 조직하고 검수 결과에 책임을 집니다(제18조 제1·3항). 건축물을 사용을 위해 인도할 때, 투자자는 심사를 마친 설계 자료와 소방 검수 기록을 관리·운영 주체에 제공해야 합니다(시행령 제105/2025/NĐ-CP호 제12조 제1항 e호).

임대용 주거용 부동산(주거와 사업을 함께 하는 경우 포함)은 55/2024법 제8조 제8항의 별도 규정이 적용됩니다. 임대인은 임차인에게 소방 규정 준수를 알리고 독려하며 상기시켜야 합니다. 임차인의 책임은 주택을 직접 사용하는 가구와 비슷하지만, 임대인과 임차인이 달리 합의한 경우는 예외입니다. 주택을 생산이나 사업에도 사용한다면, 임차인은 제21조에 따라 소방 안전 조건도 갖춰야 합니다. 여기에는 표지판, 안내판, 화재나 폭발 위험이 있는 상품을 취급하는 구역과 거주 구역을 분리하는 조치가 포함됩니다.

법은 두 당사자가 합의할 수 있도록 허용하므로, 가장 좋은 방법은 임대차 계약서에 각 당사자의 소방 책임을 구체적으로 적는 것입니다.

용도 변경 또는 개조: 언제 설계를 재심사해야 하는가?

기존 부동산을 인수하는 기업들이 흔히 놓치는 부분입니다. 주소는 같지만 용도는 원래 설계와 다를 수 있습니다.

55/2024법 제17조 제2항은 소방 설계 심사가 필요한 건축물이 운영 중에 용도를 변경하거나 개조하여 소방 안전 조건에 영향을 주는 경우, 설계를 조정하고 다시 심사받아야 한다고 정합니다. 제17조 제3항은 전문 관리 기관의 서면 심사 승인이 나온 후에만 시공 또는 개조를 할 수 있다고 덧붙입니다.

시행령 제105/2025/NĐ-CP호(이하 105호 시행령)는 재심사가 필요한 구체적인 경우를 열거합니다(제6조 제4항).

• 위치나 건축 면적의 변경으로 다른 대상과의 소방 거리가 줄어드는 경우.
• 소방차 진입에 사용되는 도로나 주차장의 폭이 줄어들어 소방차 접근성이 바뀌는 경우.
• 건축물 또는 방화구획의 내화 등급이 낮아지는 경우.
• 층수가 늘어나거나, 건축 면적이 늘어 방화구획 분할 방식이 바뀌는 경우.
• 피난계단의 종류나 위치가 바뀌거나, 피난 통로 수가 줄어드는 경우.
• 건축물 내부의 주요 기능 구역 구분이 바뀌는 경우.
• 배연 또는 연기 차단 설비를 추가하거나 배연 계획을 바꾸는 경우.

부동산을 임차할 때 흔한 상황과 검토할 점은 다음과 같습니다.

마지막 열은 재심사가 반드시 필요하다는 확정 결론이 아니라 검토해야 할 점입니다. 결론은 건축물이 심사 대상인지, 구체적인 변경이 105호 시행령 제6조 제4항에 해당하는지에 따라 달라집니다. 국가 심사 대상이 아닌 건축물의 경우에도 투자자나 건축물 소유자가 일부 항목을 스스로 심사해야 할 수 있으며(제17조 제1항 đ호), 시설은 운영 전 기간에 걸쳐 안전 조건을 유지해야 합니다.

건축 허가와 소방 설계 심사는 어떻게 다른가?

건축 허가가 나면 소방 부분도 끝났다고 생각하는 것이 흔한 오해입니다. 두 사안은 다릅니다.

• 건축 허가는 건설 관련 법에 따라 발급됩니다.
• 소방 설계 심사는 소방 거리, 소방차 진입로와 주차장, 피난 통로, 내화 등급, 방화구획 분할, 연기 차단 방안 등을 검토합니다(105호 시행령 제6조 제2항).

55/2024법은 건축물 유형에 따라 소방 설계 심사를 여러 주체에 나누어 맡깁니다. 투자 결정 기관, 건설 전문 관리 기관, 검사 기관, 경찰 소방 기관, 투자자 또는 건축물 소유자가 그 주체입니다(제17조 제1항). 105호 시행령 부록 III에 해당하는 건축물은 타당성 조사 보고서를 건설 전문 관리 기관이 심사하며, 소방 설계 심사는 그 절차에 통합됩니다(105호 시행령 제6조 제1항, 시행령 제347/2026/NĐ-CP호 제12조로 개정). 2026년 9월 15일부터 부록 III은 시행령 제347/2026/NĐ-CP호에 첨부된 새 부록으로 대체되었습니다.

개조, 층 증설 또는 용도 변경을 할 때는 한쪽만 보지 말고, 건설 법이 규율하는 부분과 소방 설계 심사 부분을 모두 검토해야 합니다.

임대차 계약 전에 무엇을 확인해야 하는가?

시설의 소방 서류 목록은 105호 시행령 제4조 제1항에 있습니다. 계약 전에 임차인은 건축물과 관련된 다음 항목을 요청해 확인해야 합니다.

1. 소방 설계 심사 문서. 건축물이 심사 대상이라면 심사 승인서, 또는 이전 규정에 따라 발급된 설계 인증·승인 문서(제4조 제1항 c호, 시행령 제347/2026호 제11조로 개정).
2. 검수 기록: 소방과 관련된 완료된 항목이나 공사의 검수 기록.
3. 준공도면: 심사 대상 건축물의 소방 시스템과 항목에 대한 준공도면(제4조 제1항 k호).
4. 심사받은 용도가 의도한 업종과 일치하는지 여부.
5. 소방 장비와 시스템의 현재 상태: 여전히 작동하는지, 공용 시스템은 누가 유지하는지.

이 서류가 없다고 해서 임차를 할 수 없다는 뜻은 아니지만, 누가 제공할지, 비용은 누가 부담할지, 언제까지 완료할지를 미리 알아 두는 것이 중요합니다.

임대차 계약에는 소방에 대해 무엇을 적어야 하는가?

“법에 따라 소방을 준수한다”와 같은 일반적인 문구보다는, 계약서에 다음 내용이 들어가야 합니다.

• 인도 시점의 소방 상태: 어떤 서류가 있는지, 어떤 시스템이 설치되어 있는지, 심사받은 용도가 기록되어 있는지.
• 임차인이 용도를 바꾸거나, 방을 나누거나, 장비를 추가하여 재심사나 개조가 필요한 경우 비용 부담자.
• 건축물의 공용 시스템과 임차인 전용 장비의 유지 관리 분담.
• 구조, 피난 통로, 공용 시스템에 영향을 주는 공사에 대한 사전 통지 절차.
• 검사 방문 시 연락 창구 및 건축물 서류를 임차인에게 제공하는 절차.

이런 내용은 양측의 책임과 비용을 분명하게 하고, 임차인이 법에서 요구하는 대로 시설의 소방 기록을 준비하는 데 필요한 서류를 확보하도록 돕습니다.

Thái Tín이 지원하는 것

Thái Tín은 새 부동산을 임차하거나, 부동산의 용도를 바꾸거나, 사업장을 옮기려는 기업을 위한 조율 창구입니다. 저희는 정보를 받아 기업과 함께 부동산의 소방 서류를 검토하고, 전문 업무는 자격을 갖춘 소방 컨설팅 업체 및 설계 업체와 연결하여 처리합니다.

• 의도한 용도에 맞추어 부동산의 소방 서류를 검토하고, 임대차 계약을 체결하기 전이나 개조하기 전에 명확히 해야 할 점을 짚어 드립니다.
• 소방 컨설팅 업체와 연결하여 재심사가 필요한지 확인하고, 필요하면 서류를 준비합니다.
• 기업이 새 부동산으로 옮길 때, 등록된 본점 또는 영업소 주소 변경 절차를 조율합니다.

비용은 컨설팅 업체의 서비스 요금(실제 작업량 기준)과 제3자 비용(있는 경우)으로 구성됩니다. 부동산 서류를 검토한 후 견적을 드립니다. 부동산 정보(주소, 현재 용도, 예정 업종, 보유한 소방 서류)는 문의 페이지를 통해 보내 주시거나, 기업 생애주기별 서비스를 확인해 주십시오.

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