Doanh nghiệp thuê mặt bằng để mở cửa hàng, văn phòng hay xưởng thường gặp cùng một câu hỏi: phần PCCC ai lo, chủ nhà hay bên thuê? Rồi khi đổi cách dùng mặt bằng, ngăn thêm phòng, câu hỏi tiếp theo là có phải làm lại hồ sơ hay không. Trả lời đúng ngay từ trước khi ký hợp đồng giúp doanh nghiệp tránh được việc phải sửa lại sau khi đã khai trương.
Trả lời nhanh:
- Phần việc PCCC gắn với vai trò, không gắn với việc sở hữu hay đi thuê. Người đứng đầu cơ sở đang hoạt động lo việc tổ chức thực hiện và duy trì điều kiện an toàn tại cơ sở; chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình lo phần thẩm định, thi công, nghiệm thu. Hợp đồng thuê nên ghi rõ phần việc của mỗi bên.
- Đổi công năng hoặc cải tạo làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC thì công trình thuộc diện thẩm định phải điều chỉnh thiết kế, thẩm định lại trước khi thi công.
- Giấy phép xây dựng và thẩm định thiết kế về PCCC là hai nội dung khác nhau, dù với một số công trình chúng được giải quyết lồng ghép.
Thuê mặt bằng kinh doanh: ai làm phần việc PCCC nào?
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (Luật 55/2024) không chia trách nhiệm theo “chủ nhà” hay “người thuê”, mà theo vai trò của từng bên với công trình và với cơ sở đang hoạt động.
Người đứng đầu cơ sở là người chịu trách nhiệm trước pháp luật trong tổ chức thực hiện, duy trì điều kiện an toàn PCCC tại cơ sở, gồm người đại diện theo pháp luật của cơ sở hoặc người được giao trực tiếp quản lý cơ sở (khoản 11 Điều 2). Khi doanh nghiệp thuê mặt bằng và kinh doanh tại đó, vai trò này thường thuộc về bên thuê. Khoản 3 Điều 8 Luật 55/2024 giao cho người đứng đầu cơ sở các việc chính:
- Tuyên truyền, huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ PCCC cho người thuộc phạm vi quản lý.
- Thành lập đội PCCC và cứu nạn, cứu hộ cơ sở hoặc phân công người thực hiện nhiệm vụ.
- Ban hành nội quy PCCC; xây dựng và thực tập phương án chữa cháy.
- Quyết định trang bị, duy trì tính năng sử dụng của phương tiện PCCC.
- Lập, quản lý hồ sơ PCCC; khai báo, cập nhật dữ liệu về PCCC.
Chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu về PCCC trong thẩm định, thi công, giám sát, nghiệm thu (khoản 5 Điều 8), tổ chức nghiệm thu và chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu (khoản 1, 3 Điều 18). Khi đưa công trình vào sử dụng, chủ đầu tư cung cấp hồ sơ thiết kế đã thẩm định, hồ sơ nghiệm thu về PCCC cho đơn vị quản lý, vận hành (điểm e khoản 1 Điều 12 Nghị định 105/2025/NĐ-CP).
| Việc | Gắn với vai trò | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thẩm định thiết kế, thi công, nghiệm thu công trình | Chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình | Khoản 5 Điều 8; Điều 17, 18 Luật 55/2024 |
| Bàn giao hồ sơ thiết kế đã thẩm định, hồ sơ nghiệm thu cho đơn vị vận hành | Chủ đầu tư | Điểm e khoản 1 Điều 12 NĐ 105/2025 |
| Nội quy, phân công người, phương án chữa cháy, phương tiện tại chỗ | Người đứng đầu cơ sở | Khoản 3 Điều 8 Luật 55/2024 |
| Hồ sơ PCCC của cơ sở, tự kiểm tra thường xuyên, định kỳ | Người đứng đầu cơ sở | Khoản 2 Điều 4, khoản 1, 2 Điều 14 NĐ 105/2025 |
Trường hợp thuê nhà ở (kể cả nhà ở kết hợp kinh doanh), Luật có quy định riêng tại khoản 8 Điều 8: người cho thuê có trách nhiệm tuyên truyền, đôn đốc, nhắc nhở người thuê thực hiện quy định về PCCC; người thuê có trách nhiệm như chủ hộ gia đình trực tiếp sử dụng nhà ở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác với người cho thuê. Nếu thuê nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh, người thuê còn phải bảo đảm điều kiện an toàn về phòng cháy theo Điều 21, trong đó có biển báo, biển chỉ dẫn và giải pháp ngăn cách khu vực kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ với khu vực để ở.
Vì Luật tính đến thỏa thuận giữa hai bên, cách làm tốt nhất là ghi rõ phần việc PCCC của mỗi bên ngay trong hợp đồng thuê.
Đổi công năng, cải tạo: khi nào phải thẩm định lại?
Đây là điểm nhiều doanh nghiệp bỏ qua khi thuê mặt bằng có sẵn: cùng một địa chỉ, nhưng cách dùng đã khác so với thiết kế ban đầu.
Khoản 2 Điều 17 Luật 55/2024 quy định: công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế về PCCC, trong quá trình sử dụng mà thay đổi công năng hoặc cải tạo làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC, thì phải điều chỉnh thiết kế và thẩm định thiết kế về PCCC. Khoản 3 Điều 17 bổ sung: chỉ được thi công, cải tạo khi đã có văn bản thẩm định của cơ quan quản lý chuyên ngành.
Nghị định 105/2025/NĐ-CP (NĐ 105) liệt kê cụ thể các trường hợp phải thẩm định lại (khoản 4 Điều 6):
- Thay đổi vị trí, diện tích xây dựng làm giảm khoảng cách phòng cháy, chữa cháy đến các đối tượng khác.
- Giảm kích thước đường, bãi đỗ phục vụ chữa cháy làm thay đổi khả năng tiếp cận của xe chữa cháy.
- Giảm bậc chịu lửa của nhà, công trình, khoang cháy.
- Tăng số tầng; tăng diện tích xây dựng dẫn đến thay đổi giải pháp phân chia khoang cháy.
- Thay đổi loại, vị trí thang bộ thoát nạn; giảm số lượng lối thoát nạn.
- Thay đổi phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình.
- Trang bị bổ sung hệ thống hút khói, cung cấp không khí chống khói; thay đổi phương án thoát khói.
Một số tình huống hay gặp khi thuê mặt bằng và điểm cần xem xét:
| Trước | Dự định | Điểm cần xem xét |
|---|---|---|
| Kho hàng | Cửa hàng, nhà hàng | Phân khu chức năng thay đổi; thêm nguồn lửa (bếp); số người sử dụng tăng |
| Văn phòng | Lớp học, phòng khám, cơ sở lưu trú | Phân khu chức năng thay đổi; yêu cầu thoát nạn khác |
| Mặt bằng trống | Xưởng sản xuất, gia công | Máy móc, vật liệu dễ cháy, nguồn nhiệt mới |
| Một tầng | Thêm tầng lửng, ngăn thêm phòng | Có thể tăng số tầng, giảm lối thoát nạn |
Cột cuối là các điểm cần xem xét, không phải kết luận chắc chắn phải thẩm định lại. Kết luận phụ thuộc vào việc công trình có thuộc diện thẩm định hay không và thay đổi cụ thể có rơi vào khoản 4 Điều 6 NĐ 105 hay không. Với công trình không thuộc diện thẩm định của cơ quan nhà nước, Luật vẫn có trường hợp chủ đầu tư, chủ sở hữu tự tổ chức thẩm định một số nội dung (điểm đ khoản 1 Điều 17), và cơ sở vẫn phải duy trì điều kiện an toàn trong suốt quá trình hoạt động.
Giấy phép xây dựng và thẩm định thiết kế về PCCC khác nhau thế nào?
Một nhầm lẫn khác: có giấy phép xây dựng rồi coi như phần PCCC cũng đã xong. Đây là hai nội dung khác nhau:
- Giấy phép xây dựng được cấp theo pháp luật về xây dựng.
- Thẩm định thiết kế về PCCC xem xét các nội dung như khoảng cách phòng cháy, đường và bãi đỗ cho xe chữa cháy, lối thoát nạn, bậc chịu lửa, phân chia khoang cháy, giải pháp chống khói (khoản 2 Điều 6 NĐ 105).
Luật 55/2024 chia việc thẩm định thiết kế về PCCC cho nhiều chủ thể tùy loại công trình: người quyết định đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng, cơ quan đăng kiểm, cơ quan Công an và chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình (khoản 1 Điều 17). Với công trình thuộc Phụ lục III NĐ 105 phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, việc thẩm định thiết kế về PCCC được tích hợp, lồng ghép vào quá trình thẩm định đó (khoản 1 Điều 6 NĐ 105, sửa bởi Điều 12 Nghị định 347/2026/NĐ-CP). Phụ lục III đã được thay bằng phụ lục mới kèm Nghị định 347/2026/NĐ-CP từ 15/9/2026.
Khi cải tạo, thêm tầng hoặc đổi công năng, nên kiểm tra cả hai phía: phần thuộc pháp luật về xây dựng và phần thẩm định thiết kế về PCCC, thay vì chỉ xem một trong hai.
Trước khi ký thuê, nên kiểm tra gì?
Bộ giấy tờ PCCC của một cơ sở được liệt kê tại khoản 1 Điều 4 NĐ 105. Trước khi ký, bên thuê nên xin xem những phần gắn với công trình:
- Văn bản thẩm định thiết kế về PCCC, hoặc giấy chứng nhận, văn bản thẩm duyệt thiết kế cấp theo quy định trước đây, nếu công trình thuộc diện (điểm c khoản 1 Điều 4, sửa bởi Điều 11 Nghị định 347/2026/NĐ-CP).
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục, công trình có liên quan đến PCCC.
- Bản vẽ hoàn công hệ thống, hạng mục PCCC với công trình thuộc diện phải thẩm định (điểm k khoản 1 Điều 4).
- Công năng đã được thẩm định có khớp với ngành nghề định kinh doanh không.
- Hiện trạng phương tiện, hệ thống PCCC: còn hoạt động không, ai bảo dưỡng phần hệ thống chung.
Thiếu giấy tờ không có nghĩa là không thuê được, nhưng cần biết trước để thỏa thuận ai bổ sung, chi phí do ai chịu và mốc hoàn thành.
Hợp đồng thuê mặt bằng nên ghi gì về PCCC?
Thay cho một câu chung chung “PCCC theo quy định”, hợp đồng thuê nên có:
- Hiện trạng PCCC khi bàn giao: giấy tờ đã có, hệ thống đã lắp, công năng đã được thẩm định.
- Bên chịu chi phí nếu phải thẩm định lại, cải tạo do bên thuê đổi công năng, ngăn phòng, thêm thiết bị.
- Phân chia việc duy trì, bảo dưỡng phần hệ thống chung của tòa nhà và phần thiết bị riêng của bên thuê.
- Thủ tục thông báo trước khi thi công ảnh hưởng đến kết cấu, lối thoát nạn hoặc hệ thống chung.
- Đầu mối làm việc khi có đoàn kiểm tra và việc cung cấp hồ sơ công trình cho bên thuê.
Những nội dung này giúp hai bên rõ phần việc và chi phí, đồng thời giúp bên thuê có đủ giấy tờ để lập hồ sơ PCCC của cơ sở theo đúng quy định.
Thái Tín hỗ trợ gì
Thái Tín là đầu mối điều phối cho doanh nghiệp đang chuẩn bị thuê mặt bằng mới, đổi công năng sử dụng hoặc chuyển địa điểm kinh doanh. Thái Tín tiếp nhận thông tin, xem cùng doanh nghiệp giấy tờ PCCC của mặt bằng và kết nối đơn vị có chức năng tư vấn, thiết kế PCCC phù hợp để xử lý phần chuyên môn:
- Kiểm tra giấy tờ PCCC của mặt bằng so với công năng dự định, chỉ ra điểm cần làm rõ trước khi ký hợp đồng hoặc trước khi cải tạo.
- Kết nối đơn vị tư vấn PCCC để xác định có phải thẩm định lại hay không và lập hồ sơ nếu cần.
- Phối hợp thủ tục thay đổi địa chỉ trụ sở, địa điểm kinh doanh trên đăng ký doanh nghiệp khi chuyển sang mặt bằng mới.
Chi phí gồm phí dịch vụ của đơn vị tư vấn (theo khối lượng thực tế) và phí bên thứ ba nếu có; báo giá sau khi xem hồ sơ mặt bằng. Hãy gửi thông tin mặt bằng (địa chỉ, công năng hiện tại, ngành nghề dự định, giấy tờ PCCC đang có) qua trang liên hệ hoặc xem các dịch vụ theo vòng đời doanh nghiệp.
Hỏi đáp
Hợp đồng thuê ghi 'PCCC do bên cho thuê chịu trách nhiệm' thì bên thuê còn phải làm gì?
Hợp đồng nên phân rõ phần việc của mỗi bên, nhưng bên thuê đang kinh doanh tại mặt bằng vẫn có những việc gắn với người đứng đầu cơ sở: người chịu trách nhiệm trước pháp luật trong tổ chức thực hiện, duy trì điều kiện an toàn PCCC tại cơ sở (khoản 11 Điều 2 Luật 55/2024/QH15), như ban hành nội quy, phân công người làm nhiệm vụ PCCC, duy trì phương tiện, lập hồ sơ và tự kiểm tra (khoản 3 Điều 8). Với trường hợp thuê nhà ở, Luật có quy định riêng và cho phép hai bên thỏa thuận khác (khoản 8 Điều 8).
Mặt bằng đã có biên bản nghiệm thu PCCC, bên thuê có cần làm gì thêm?
Cần kiểm tra hai việc: công năng đã được thẩm định có khớp với ngành nghề định kinh doanh không, vì đổi công năng làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC thì công trình thuộc diện thẩm định phải thẩm định lại (khoản 2 Điều 17 Luật 55/2024/QH15); và phương tiện, hệ thống PCCC đã lắp còn hoạt động tốt không. Biên bản nghiệm thu cũ không thay cho việc tự kiểm tra thường xuyên, định kỳ trong thời gian thuê (khoản 1, 2 Điều 14 Nghị định 105/2025/NĐ-CP).
Những thay đổi nào thì phải thẩm định lại thiết kế về PCCC?
Với công trình thuộc diện thẩm định, khi điều chỉnh thiết kế, đổi công năng hoặc cải tạo làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC thì phải điều chỉnh thiết kế và thẩm định lại (khoản 2 Điều 17 Luật 55/2024/QH15). Khoản 4 Điều 6 Nghị định 105/2025/NĐ-CP liệt kê các trường hợp, ví dụ tăng số tầng, giảm bậc chịu lửa, thay đổi loại hoặc vị trí thang bộ thoát nạn, giảm số lối thoát nạn, thay đổi phân khu chức năng sử dụng chính, thay đổi phương án thoát khói. Chỉ được thi công khi đã có văn bản thẩm định (khoản 3 Điều 17).
Đã có giấy phép xây dựng thì có coi như xong phần PCCC chưa?
Chưa chắc. Giấy phép xây dựng và thẩm định thiết kế về PCCC là hai nội dung khác nhau. Luật 55/2024/QH15 chia việc thẩm định thiết kế về PCCC cho nhiều chủ thể: người quyết định đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng, cơ quan đăng kiểm, cơ quan Công an và chủ đầu tư, tùy loại công trình (khoản 1 Điều 17). Với công trình thuộc Phụ lục III phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, việc thẩm định PCCC được lồng ghép vào thủ tục đó (khoản 1 Điều 6 Nghị định 105/2025/NĐ-CP, sửa bởi Điều 12 Nghị định 347/2026/NĐ-CP).
Cải tạo nhỏ như ngăn thêm một phòng có phải thẩm định lại không?
Không tự động, nhưng cần xem cụ thể. Nếu việc ngăn phòng làm giảm số lối thoát nạn, thay đổi phân khu chức năng sử dụng chính hoặc thuộc các trường hợp khác tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 105/2025/NĐ-CP, thì công trình thuộc diện thẩm định phải thẩm định lại. Cách làm an toàn là trao đổi với đơn vị tư vấn PCCC trước khi thi công.
Căn cứ pháp lý · ngày kiểm
Kiểm ngày 02/10/2026 · kiểm tra lại 02/01/2027 hoặc khi có văn bản sửa đổi. Nội dung là giải thích chung, không thay thế ý kiến tư vấn cho từng trường hợp.
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025; sửa đổi bởi Luật số 118/2025/QH15; điểm b, d, đ khoản 1 Điều 17 sửa bởi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 từ 01/7/2026): khoản 7, 11 Điều 2; khoản 3, 5, 6, 8 Điều 8; khoản 1, 2, 3 Điều 17; khoản 1, 3 Điều 18; Điều 21.
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật PCCC và CNCH (hiệu lực 01/7/2025), sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP (ban hành 08/9/2026, hiệu lực 15/9/2026): khoản 1, 2 Điều 4 (hồ sơ PCCC của cơ sở; điểm c khoản 1 sửa bởi Điều 11 NĐ 347); khoản 1 Điều 6 (sửa bởi Điều 12 NĐ 347); khoản 2, 4 Điều 6; điểm e khoản 1 Điều 12; khoản 1, 2 Điều 14; Phụ lục III (thay bởi NĐ 347).
