餐厅、酒店、出租办公楼的消防（PCCC）：主要要求

餐厅、酒店和出租办公楼是三种不同的经营模式，但有一个共同点：火灾风险源就存在于日常经营之中。餐厅有厨房和燃气，酒店有连夜住宿的客人，出租办公楼每有新租户入驻便需重新改造。了解每类场所的关键要点，有助于业主提前做好准备，安心运营。

快速回答：

• 餐厅：控制厨房、明火和疏散通道；食品安全证书与消防档案是两件独立的事。
• 酒店及住宿场所：优先关注火灾报警、疏散通道和指示标志；增加客房或楼层，须先判断是否需要重新审核。
• 出租办公楼：投资方将楼宇资料移交运营单位；每位租户在改造所租楼层前须先行咨询。

为什么三类场所都需要关注消防？

一个设施是否属于消防（PCCC）管理范围，取决于政府发布的目录（《消防、救援与营救法》第55/2024/QH15号，以下简称第55/2024号法律，第2条第7款）。目录载于第105/2025/NĐ-CP号议定（以下简称第105号议定）附录I；涉及火灾、爆炸危险的设施列于附录II。本文不提供面积或体积门槛供业主自行分类，因为须依据具体活动类型和规模，对照现行有效的附录进行核对。

各类场所值得注意的地方：

• 餐厅、小吃店：厨房和煤气罐是直接的火源，且位于人流密集的区域附近。
• 酒店、住宿场所：客人连夜住宿，许多人对建筑布局并不熟悉。
• 出租办公楼：每为新租户进行一次改造，场所的使用方式都可能与原设计有所不同。

主管机关检查设施时，审查的内容包括：消防器材、消防系统及消防水源；使用明火、热源和易燃物品的安全条件；疏散通道和紧急出口；禁止、警示和指示标志；遵守内部规定的情况（第105号议定第13条第1款）。这也是一份很好的自查清单。

餐厅：厨房、疏散通道与食品安全证书

对餐厅而言，应首先检查三点：

• 厨房与燃气：煤气罐、管道和阀门的位置；使用明火、热源和易燃物品的安全条件，是检查内容之一（第105号议定第13条第1款e项）。
• 疏散通道：不得放置桌椅、货架或设备遮挡；保持疏散通道和紧急出口畅通（第105号议定第13条第1款o项）。
• 厨房与用餐区：布局合理，避免在人群密集处附近设置明火。

许多小吃店经营于住宅与经营相结合的场所。此类场所须满足第55/2024号法律第21条的消防安全条件，包括住宅本身的安全条件、禁止、警示和指示标志，以及将存放易燃易爆经营物品的区域与居住区域进行隔离或防火分隔。

一个常见误区：取得食品安全条件合格证后，便以为餐厅的手续已经完备。食品安全证书审查的是卫生与食品储存条件；消防档案审查的是防火灭火条件。两者相互独立，一方不能替代另一方。较为合理的顺序是：在食品安全档案之前或同时，先确定厨房区域、燃气管线和排油烟罩的消防要求，以免设备安装后还需返工改造。

酒店与住宿场所：报警、疏散通道与客房数量

住宿场所有其自身特点：客人连夜住宿，许多人不熟悉建筑，夜间发生事故难以及早发现。因此，火灾报警系统和清晰的疏散通道尤为重要。建议定期检查以下几点：

• 疏散指示标志：清晰可见，不被植物、前台或装饰物遮挡。
• 疏散通道：营业时间内保持畅通；考虑安保措施时，应确保不妨碍疏散。
• 楼层数、客房数、功能分区：若增加楼层、重新分隔客房，或改变某区域的用途，可能会改变消防安全条件。对于须进行审核的工程，增加楼层、减少疏散通道数量或改变主要功能分区等情形，须调整设计并重新审核（第55/2024号法律第17条第2款；第105号议定第6条第4款）。改造前请咨询消防咨询机构。
• 酒店内的其他功能区域，如餐厅厨房、娱乐区、保健区：每个区域都有各自的风险来源，在制定内部规定、灭火方案和自查时均须考虑。

若将小型住宅改造为短租住宿场所，其用途已不同于普通住宅。业主应对照第105号议定附录I核对活动类型和规模，以确定是否属于消防管理范围；如属于，则须按规定编制档案并进行自查。

出租办公楼：楼宇业主与租户如何分工

在多层办公楼中，消防工作通常按角色划分：

• 投资方与楼宇业主：组织验收并对验收结果负责（第55/2024号法律第18条第1、3款）；建筑投入使用时，向管理运营单位提交经批准的设计档案和消防验收档案（第105号议定第12条第1款e项）。
• 租用楼层的企业：设施负责人（依第55/2024号法律第2条第11款，即法定代表人或直接获授权管理的人员）负责自身场所的事务：内部规定、人员分工、现场设备、记录和自检（第55/2024号法律第8条第3款）。

此类场所最敏感的问题是按租户要求改造场地：拆除隔墙、增设内部厨房、将办公室改为教室、展厅或录音室等。这些改动可能使主要功能分区或疏散通道与原设计相比发生变化。

实用的做法是：改造前，租户将方案提交楼宇管理方和消防咨询机构，以确认该改造是否属于须重新审核的情形。租赁合同应明确：检查时由哪一方作为联络人，若因改造须重新审核，由哪一方承担费用，以及楼宇方是否提供楼宇资料，以便租户编制自身的消防档案。

强制消防保险：哪些设施必须投保？

列入目录、须投保强制消防保险的设施，有义务为其财产投保（第55/2024号法律第48条第1款）。该目录载于第105号议定附录VII。未列入目录的设施，鼓励参加投保（第48条第2款）。

自2026年9月15日起，第347/2026/NĐ-CP号议定（第28条）调整须投保的财产范围：将符合消防规定且火灾危险性低的独立房屋和建筑物排除在外。因此，续签保险合同时，设施应依据现行有效规定，重新核对其类型、规模和每项财产。强制消防保险证书是属于管辖范围的设施消防档案的组成部分（第105号议定第4条第1款i项）。

Thái Tín提供的支持

Thái Tín是餐厅、酒店和租用办公空间的企业在梳理与经营相关的消防工作时的协调枢纽。我们接收信息，与业主一起查看其已有的证件，并将业主与适合该类场所的消防咨询、设计和施工单位对接，由其处理专业技术工作：

• 对照实际经营用途核查消防档案，指出需补充之处。
• 在厨房改造、增加楼层、重新分隔客房或改造办公楼层时，对接消防咨询机构。
• 企业扩大或迁址时，协调食品安全合格证的办理手续，以及在营业登记中变更经营地址的手续。

费用包括咨询服务费、施工费（按实际工程量计算）以及第三方费用（如有）；报价在查看现场后提供。请通过联系页面发送场所信息（经营类型、地址、规模、现有消防资料），或参阅按企业生命周期划分的服务。

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