外资租赁厂房：签合同前须核查的要点

租赁厂房用于生产，不同于租赁办公场所或店铺。土地须符合生产使用目的，工程须符合使用功能，厂房还须有与外商投资公司自己拟开展的活动相适应的消防、环境材料——而不是与前一位承租方的活动相适应。

本文是签订租赁合同之前宜核查的要点清单，面向正在越南寻找厂房的外资公司。这是一般性指引；每一座厂房都需要依该工程自身的实际材料来核查。

出租的土地是否符合拟开展活动的使用目的？

国家依土地出租决定、土地分配决定或土地使用权证书上载明的使用目的出租土地。土地使用者只能按已载明的目的使用土地，并须在行使转租、以土地附着资产出资等权利之前，完成对国家的财务义务。

对于工业区、工业集群内的土地，通常已规划为工业生产用途，但各地块之间仍可能按行业组别、污染程度或基础设施要求而有所不同。签约前需要做的事：

请出租方（工业区基础设施投资者或厂房业主）提供土地分配决定、土地出租决定或土地使用权证书的副本。
将文件上载明的土地使用目的，与公司拟定的行业、生产流程对照。
对于工业区以外的土地，另行核查地方的土地使用规划，因为部分区域可能正处于变更用途或搬迁生产设施的路线之中。

如果土地使用目的尚不相符，企业需要要求出租方先行处理（例如依规定变更土地使用目的），不宜签完合同后才处理这一部分。

厂房的使用功能是否符合拟定的生产活动？

建设工程是依特定的使用功能获批和验收的，例如机械制造厂房、仓库、有加热工序或使用化学品的厂房。该使用功能载明在设计材料、建设许可证和工程验收材料中。

当拟开展的活动不同于已验收的使用功能时——例如此前仅用作仓库的厂房，现在改为设置生产线，或增加了使用化学品、产生热量的工序——工程投资者通常须调整设计、申请建设许可（如有改造），并重新办理有关的审核、验收步骤，尤其是消防。

需要做的事：索取经批准的设计材料和工程验收记录（而不仅仅是建设许可证），以便将已载明的使用功能与拟定的实际活动进行对照。

厂房的消防材料是否与拟定行业相适应？

这是最容易被遗漏的部分，因为厂房肉眼“看起来没问题”，并不等于已按外商投资公司拟运营的生产类型完成了消防审核、验收。

厂房的消防工作，按第55/2024/QH15号《消防与救援救难法》和第105/2025/NĐ-CP号议定，分为设计、施工——验收，以及带有管理材料、定期自查的运营等阶段。关于验收手续的规定在2026年内正在调整，因此需要在签订合同时重新核查。详细内容——设计审核、验收、管理材料、定期自查——请见厂房消防。

对于外商投资公司，还需另外注意：如果生产行业要使用化学品、溶剂，或有厂房此前没有的焊接、烘干、加热工序，则很可能须在将厂房投入新行业运营之前，重新进行消防审核和验收。

厂房或所在区域是否已有相应的环境许可证？

生产活动产生废水、废气、固体废物，需依第72/2020/QH14号《环境保护法》和第08/2022/NĐ-CP号议定（已经第05/2025/NĐ-CP号议定和第48/2026/NĐ-CP号议定修改补充）进行管理。原则上，属于须取得环境许可证范围的项目、设施，须在正式运营前取得该许可证。

对于所租的厂房，常见的情形有两种：

位于设有集中废水处理系统的工业区内的厂房： 承租企业通常接入共用系统，但仍需核查自己产生的废弃物类型是否被共用系统接收，以及企业自身的环境报告义务。
独立厂房，自行处理环境： 需核查厂房现有的环境许可证，是否确实涵盖外商投资公司拟产生的行业、产能和废弃物类型。行业与已获批的行业不同的，通常须在开展活动之前调整许可证。

需要做的事：索取厂房或工业区的环境许可证（或同等文件）副本，在签订租赁合同之前与拟开展的活动对照。

电、水是否满足生产的容量？

与办公室不同，生产厂房通常需要较大而稳定的用电容量，可能需要单独的变电站或升级现有变电站。需要与出租方明确的要点：

厂房现有的用电容量，以及外商投资公司需要更大容量时的升级可能性。
企业是直接向电力单位购电，还是通过工业区基础设施投资者购电；由谁署名签订购电合同。
生产用水（清洁水、冷却或工艺用水）来源，以及接入前的排水、废水处理系统。

如果现有容量不足，需在将其纳入运营计划之前，问清楚升级所需的时间和费用。

谁负责什么——宜在租赁合同中写明

内容	宜写明由谁负责
土地使用目的是否正确，不符时的处理	出租方，在签约前或在承诺的期限内
调整使用功能，改造时申请建设许可	按约定；通常由实施改造的一方承担费用和手续
按新行业进行消防审核、验收	若改变火灾、爆炸危险性质，由承租方负责；需写明由谁署名办理材料
按新活动调整环境许可证	承租方对自己的活动负责；若影响共用许可证，与出租方配合
超出现有容量时升级电、水	按约定，通常写明费用及由谁署名
共用基础设施的维护（内部道路、集中废水处理）	通常属于工业区基础设施投资者；核查基础设施服务费

上表是参考框架。实际内容需要在租赁合同中具体写明，并与每座厂房的现状和外商投资公司的行业相适应。

Thái Tín 为租赁厂房的外商投资公司提供哪些支持

为外商投资企业提供服务，是 Thái Tín 的强项。对于租赁厂房，我们：

初步核查出租方提供的土地材料、工程使用功能、消防和环境材料，并与拟定行业对照；
在公司签订租赁合同之前，列出尚缺或尚不相符的要点清单；
需要调整时，对接专业合作方办理消防审核、验收和环境材料；
协调并跟踪进度，直至厂房具备投入运营的条件。

消防的审核、验收和环境许可证的颁发，由有权限的国家机关审议并决定。

您可以通过联系页面发送拟租厂房的信息（地址、行业、拟定产能），以便在签订合同之前先行初步核查。本文内容为一般性指引，不能替代对每座厂房的实际材料的核查。

问答

租赁工业区内的厂房，还需要核查土地使用目的吗？

仍需核查，尽管工业区的土地通常已规划为生产用途。具体的土地使用目的（例如按行业组别划分的工业用地），以及每一地块、每一座厂房所允许的行业范围，仍可能有所不同。宜在签订租赁合同之前，请工业区基础设施投资者或厂房业主以书面形式确认。

厂房已有消防验收证明，就一定可以租来生产其他行业吗？

不一定。消防验收证明与验收时的使用功能和生产类型相关联。如果承租方拟定的行业会产生不同的易燃、易爆物质，或改变工程的火灾、爆炸危险性质，需依第55/2024/QH15号《消防与救援救难法》重新进行审核和验收。详见[厂房消防](/zh/kien-thuc/pccc-cho-nha-xuong/)。

如果所租的厂房尚无相应的环境许可证，由谁负责？

原则上，投资项目的所有者、正在经营的设施，对自己在厂房内开展的活动的环境材料负责。因此，承租方需要在签订合同前和投入运营前，核实现有的环境许可证（厂房业主或工业区的）是否确实涵盖自己活动的行业、产能和产生的废弃物类型。

厂房租赁合同是否必须写明由谁负责消防、环境？

法律并不强制民事合同写明这些内容，但宜写清楚以避免争议。消防责任首先属于当时正在直接管理、使用工程的设施负责人；租赁合同是双方划分工作、费用以及与国家机关对接的代表人的工具。

旧厂房想改造以适应新行业，应先做什么？

宜在改造前先核查工程现状材料、土地使用目的和消防材料，因为更改使用功能可能需要重新申请建设许可、重新审核消防并调整环境许可证。首先是核查现有材料的状况，然后再制订改造计划。

法律依据 · 核查日期

核查日期 2026年9月30日 · 下次复核 2026年12月30日. 本文为一般性说明，不能替代针对具体个案的咨询意见。

第31/2024/QH15号《土地法》（自2024年8月1日起施行，其中第255条第10款和第260条第4款自2025年1月1日起施行）：关于国家出租土地、土地使用者依土地使用目的享有权利和义务的一般规定。
第55/2024/QH15号《消防与救援救难法》（自2025年7月1日起施行）和第105/2025/NĐ-CP号议定（自2025年7月1日起施行，经第347/2026/NĐ-CP号议定修改补充，自2026年9月15日起施行）：详细内容见厂房消防一文。
第72/2020/QH14号《环境保护法》及第08/2022/NĐ-CP号议定的详细规定（经2025年1月6日第05/2025/NĐ-CP号议定和2026年1月29日第48/2026/NĐ-CP号议定修改补充）：关于环境许可证的一般原则。